Spoštovane in spoštovani, pričenjam 16. nujno sejo Odbora za infrastrukturo, okolje in prostor in vas prav lepo pozdravljam. Obveščam vas, da so se opravičili naslednji članice in člani odbora: Franc Rosec, Dušan Šiško in pa Bojan Podkrajšek. Imam pa tudi kar nekaj pooblastil za nadomeščanje in sicer: poslanca Janija Prednika nadomešča poslanec Samo Bevk, poslanca Željka Ciglerja nadomešča poslanec Boštjan Koražija in pa poslanko Lidijo Divjak Mirnik nadomešča poslanka Tina Heferle in pa še, poslanko Jerco Korče nadomešča poslanka Andreja Zabret. Prehajamo na določitev dnevnega reda seje odbora. S sklicem ste prejeli dnevni red z eno točko dnevnega reda in sicer: Mnenje Odbora o zahtevi Državnega sveta za ponovno odločanje Državnega zbora o Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju. Ker v poslovniškem roku nisem prejel nobenega predloga za spremembo dnevnega reda, je ta določen, kot ste ga prejeli s sklicem seje. Prehajamo torej na 1. TOČKO DNEVNEGA REDA - MNENJE ODBORA O ZAHTEVI DRŽAVNEGA SVETA ZA PONOVNO ODLOČANJE DRŽAVNEGA ZBORA O ZAKONU O SPREMEMBAH IN DOPOLNITVAH ZAKONA O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU. Državni svet je to zahtevo sprejel na 5. izredni seji, dne 15. 7. 2019. Odbor bo kot matično delovno telo obravnaval zahtevo in o njej podal mnenje, na podlagi 147. člena Poslovnika Državnega zbora. Za obravnavo je bilo posredovano naslednje gradivo: Zahteva Državnega sveta z 16. 7. 2019, mnenje Zakonodajno-pravne službe o zahtevi Državnega sveta z dne 16. 7. 2019, mnenje Vlade o zahtevi Državnega sveta z dne 17. 7. 2019 in pa mnenje Zveze potrošnikov Slovenije k zakonu z dne 17. 7. 2019. Na sejo so bili za obravnavo te točke povabljeni: Državni svet, predlagatelj Zakona – skupina poslank in poslancev (prvopodpisana Nataša Sukič), Ministrstvo za okolje in prostor ter Zakonodajno-pravna služba. Uvodno besedo dajem predstavniku predlagatelja, da nam poda dopolnilno obrazložitev k zahtevi Državnega sveta, gospod Gorenšček. Izvolite.

Predsedujoči, hvala za besedo. Lepo pozdravljeni poslanke in poslanci in drugi gostje! Državni svet Republike Slovenije je na 5. izredni seji 15. 7. ob obravnavi Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki ga je Državni zbor sprejel na 10. seji 12. 7. na podlagi tretje alineje prvega odstavka 97. člena Ustave Republike Slovenije, sprejel zahtevo, da Državni zbor Republike Slovenije ponovno odloča o Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju. Obrazložitev Državnega zbora je, da družbe, ki delujejo na nepremičninskem trgu, so pričakovale, da se Slovenija končno odpove dosedanji regulaciji prometa na nepremičninskem trgu, a se moramo namesto tega soočiti v zadnjih dveh letih že z drugim poskusom dodatne regulacije nepremičninskega trga. Razlog reguliranja oziroma razlog vlagatelja za spremembo tega zakona naj bi bila zaščita socialno šibkejših državljanov, a če pogledamo strukturo stroškov te populacije, ugotovimo, da jih stroški posredovanja o nepremičninskih poslih predstavljajo neznaten del njihovih življenjskih stroškov in da so na trgu nepremičnin bolj prisotni ekonomsko močnejši državljani, torej s to spremembo predlagatelj ščiti prej slednje.  Če bi predlagatelj res želeli zaščititi ekonomsko šibke, bi morali predlagati regulacijo trga na področju drugih dobrin, na primer osnovnih življenjskih potrebščin, ne pa trga s katerim se povprečen državljan Republike Slovenije sreča enkrat v življenju ali pa nikoli.  Zakon ureja področje, kjer je od volje pogodbenih partnerjev v nepremičninskem poslu odvisno, ali v posel vključi nepremičninskega posrednika ali ne. Če se odloči da, potem ima gotovo zato tehten razlog in če ga ima, nepremičninskega posrednika najame, je potrebno to storitev tudi plačati. Partnerja se lahko tudi sama dogovorita o višini stroškov z nepremičninskim posrednikom in kdo je plačnik teh stroškov. Že to, da se po izjavi predlagatelja le 30 % poslov opravi s posrednikom, kaže na to, da ni potrebe po regulaciji tega trga.  Predlagatelji veta se sicer strinjamo, da je sprememba Zakona o nepremičninskem posredovanju potrebna. Potrebna je predvsem izbira iz naslova prilagoditve zakona Evropski direktivi, katera nam že grozi s kaznimi, ni pa taktno, da skozi stranska vrata ob tem vrivamo spremembe, katere so nepotrebne in v kontra smeri pričakovane deregulacije trga. S tem tvegamo, da zakon zaradi tega ne bo sprejet in da bomo kot država zaradi tega trpeli posledice. V obrazložitvi predloga so predlagatelji navedli, da sta temeljni načeli predloga ustvarjanje možnost, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje in da zagotavlja učinkovito varstvo potrošnikov. Prvi cilj z vsebino zakona nima nobene veze, saj so cene nepremičnin tako za najem kot nakup visoke zaradi premajhne ponudbe nepremičnin in zaradi visokega povpraševanja na trgu. Država bi tako morala z drugimi ukrepi poskrbeti, da bi se ponudba nepremičnin na trgu povečala in bi se s tem posledično znižale cene.  Drugo načelo, ki ga navaja predlagatelj je ravno tako nenavadno, saj se zakon nanaša skoraj izključno na cenovno regulacijo storitev nepremičninskih posrednikov in v ničemer ne izboljšuje učinkovitosti varstva potrošnikov. Prva zakonska rešitev se nanaša na omejitev višine največjega dovoljenega plačila za posredovanje pri najemnih poslih na največ 4 % pogodbene vrednost.  Argument predlagatelja je, da obstaja takšna regulativa tudi pri kupoprodajnem razmerju, a problem ni, da do sedaj ni regulirana višina za posredovanje pri oddaji, ampak problem je,   (nadaljevanje) da je regulirana višina posredovanja pri nakupu. Taka odločba predstavlja grob poseg v svobodno gospodarsko pobudo, ki je zagotovljena s 74. členom Ustave Republike Slovenije. ob tem so predlagatelji navedli dva pričakovana učinka takšnega ukrepa. Po eni strani naj bi to pomenilo pocenitev storitve nepremičninskega posredovanja, po drugi strani pa naj bi se najemodajalce in posrednike sililo v sklepanje najemnih pogodb za daljše časovno obdobje. Naj pojasnim, da razlog za sklepanje najemnih pogodb za eno leto je predvsem drugje, ne na področju nepremičninskega posredovanja in sicer v tem, da pri oddajanju za krajše obdobje, za obdobje enega leta ni potrebno najemodajalcu predložiti energetske izkaznice. To pomeni, da so tudi rešitve drugje. A takšna omejitev bo predvsem zmanjšala število najemnih poslov, pri katerih bodo posredovali nepremičninski posredniki. Posredniki namreč ne bodo prevzemali poslov, za kateri ne bodo mogli zaračunavati ustrezne cene. To pa bo posledično pomenilo, da se bo še več poslov izpeljalo brez sodelovanja nepremičninskih posrednikov. To bo povzročilo bistveno nižjo pravno varnost obeh strank v postopku, hkrati pa tudi bistveno manj pobranih davkov, saj se pri poslih, ki se vodijo preko nepremičninskih posrednikov, praviloma davek vedno odmeri in nakaže, pri drugih pa je to prej redkost. Drugi ukrep se nanaša na prepoved delitve stroškov nepremičninskega posredovanja, ki je trenutno izrecno dovoljen na podlagi drugega odstavka 5. člena veljavnega Zakona o nepremičninskemu posredovanju. Predlagatelji so v predlogu navedli, da bi moral storitev nepremičninskega posredovanja obvezno plačati tisti, ki jo je naročil. Običajno prodajalec oziroma najemodajalec. Ob tem so spregledali, da je večina obveznosti, ki jih nepremičninski družbi nalaga Zakon o nepremičninskem posredovanju namenjen ravno varovanju interesov kupcev in najemnikov. Zato je kupec tudi najbolj zainteresiran, da v postopku sodeluje nepremičninski posrednik. V primeru, da bo naročnik vedno sam v celoti kril te stroške, se bo nepremičninski posrednik prilagodil interesu naročnika. To pomeni, da ne bosta več oba partnerja v kupoprodajnem razmerju enako varovana.  V predlogu so predlagatelji navedli, da želijo s tem zlasti znižati ceno nepremičnin, ki se oddajajo v najem, kar jim s tem ukrepom gotovo ne bo uspelo, saj se bodo stranke v postopku novim razmeram na trgu prilagodile in s tem bodo te stroške prelile v ceno.  Tretja, najbolj nerazumljiva in neživljenjska pa je odločba 6. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, s katero se uvaja omejitev dejanskih stroškov, ki si jih lahko zaračuna nepremičninska družba in sicer na 150 evrov. Tako grob poseg v ustavno zagotovljeno svobodno gospodarsko pobudo, bi moral najprej izhajati iz sistemskih neravnovesij ali zlorab na trgu, ne pa, da iz enega domnevnega primera zlorabe, ki naj bi ga zaznala tržna inšpekcija Republike Slovenije, pripravljamo spremembo zakonodaje. Predlagatelji so povsem pavšalno in neargumentirano določilo, da je potrebno dejanske stroške omejiti pri višini 150 evrov brez prehodne analize, pri čemer niti z besedo niso omenili, katere storitve naj bi takšni stroški zajemali in kakšna je njihova vrednost. V oči bode tudi primerjalno-pravni pregled drugih ukrepov, ki je sestavni del Predloga Zakona o nepremičninskem posredovanju. Predlagatelji so si pri tem sklicevali na ureditev v Nemčiji, Avstriji in na Hrvaškem. Pri tem je zanimivo, da nobena od predstavljenih ureditev ne utemeljuje zakonskih rešitev, temveč kvečjemu nasprotno. Na Hrvaškem tako ni v veljavi nobene cenovne regulacije, niti druge rešitev, ki jih uvaja Zakon o nepremičninskem posredovanju. V Avstriji in Nemčiji pa le na podzakonski ravni obstajajo določene omejitve višine plačila za posredovanje, a le v prometu s stanovanjskimi nepremičninami. Predlagatelji so torej zakonske rešitve utemeljevali s pregledom treh pravnih sistemov, ki takšnih rešitev ne poznajo, je pa to po svoje razumljivo, saj tako grobih omejitev na nepremičninskem trgu ne pozna nobena druga država Evropske unije. V okviru prilagojenosti zakonskih rešitev pravu Evropske unije je treba opozoriti tudi na dejstvo, da so zgoraj omenjene rešitve tudi v očitnem nasprotju z določbami direktive Evropskega parlamenta in sveta o storitvah na notranjem trgu, ki je bila sprejeta in objavljena v uradnem listu Evropske unije v decembru 2006. Omejitev cen za storitve so po direktivi dovoljene le v primeru, če država takšno omejitev cen posebej argumentira, česar pa v primeru slovenskega Zakona o nepremičninskem posredovanju ni. Ne obstaja namreč razumen argument, ki bi narekoval zakonsko omejitev cen na trgu, na katerem je zagotovljena svobodna konkurenca preko 2 tisoč nepremičninskih posrednikov oziroma preko 500 nepremičninskih družb. Zadnja država, ki je takšno ureditev spremenila, predvsem zaradi zahtev omenjene direktive, je bila Republika Hrvaška, ki je v letu 2012 odpravila do tedaj veljavno omejitev višine plačila za posredovanje na 6 % pogodbene vrednosti. Tudi Slovenija, Sloveniji je Evropska komisija izrecno predlagala revizijo omejitev cen pri nepremičninskem posredovanju, a naše aktivnosti gredo žal v nasprotni smeri kot jih je le ta predlagala. Glede na vse navedeno, je več kot očitno, da gre v tem primeru za politični manever in da je sprejeti Zakon o nepremičninskem posredovanju v nasprotju s pravom Evropske unije, pa tudi v nasprotju z Ustavo Republike Slovenije. Oškodovani gospodarski subjekti in njihova združenja so v zvezi s tem že napovedala pritožbo na Evropsko komisijo in presojo ustavnosti in zakonitosti Ustavnega sodišča Republike Slovenije. Z zavrnitvijo tega zakona, bi se izognili znatnim negativnim posledicam za poslovanje gospodarskih družb v tej panogi, pa tudi blamaži pred Ustavnim sodiščem Republike Slovenije in pred Evropsko komisijo, zato predlagamo, da se zakon v takšni obliki ne sprejme. Hvala.

Hvala lepa. Besedo dajem predstavniku predlagatelja zakona, da se opredeli do zahteve Državnega sveta. Gospod Mesec, izvolite.

Ja, hvala za besedo. En lep pozdrav. Zdaj mislim, da ste vsi poslanci na tem odboru že precej dobro seznanjeni z vsebino tega zakona. Mislim, da smo vsaj dvakrat se na odboru sestali in enkrat v Državnem zboru imeli razpravo o novostih, ki jih naš Predlog Zakona o spremembah Zakona o nepremičninskem posredovanju prinaša, pa bom samo na kratko v bistvu izkoristil svoj čas, kot predlagatelj, da odgovorim na očitke, ki jih je na zakon naslovil Državni svet. Zdaj, najprej, v bistvu splošni očitek gre nekako v tem smislu, kajne, da predlagatelj prizna, da je na nepremičninskem trgu, najemniškem trgu pri nas težava, da so cene, glede na življenjski standard previsoke, ampak reče da, v bistvu, dejavnost, ki smo si jo namenili regulirat, nima zveze s tem in da je treba sprejet druge ukrepe, ki bodo predvsem povečali ponudbo nepremičnin v Sloveniji. Zdaj, tukaj še enkrat poudarjam, da ta zakon ureja pač eno omejeno področje, to je oddajanje oziroma nepremičninsko posredovanje pri oddajanju in najemanju stanovanj. Med tem ko širše, pa stanovanjsko politiko urejamo v celotnem paketu, ki smo ga v Levici dogovoril z Vlado in ta paket obsega od ustvarjanja pogojev za zagon gradnje javnih najemnih stanovanj do omogočanja usklajene neprofitne nepremičnine stanovanjskim skladom, do konec koncev regulacij Airbnb-ja in podobno, ampak to pride na vrsto v jeseni in te rešitve skupaj z Ministrstvom za okolje in prostor že pripravljamo.  Zakona o nepremičninskem posredovanju je prvi iz paketa, regulira, kot sem rekel, eno od področij, to je predvsem oddajanje nepremičnin.  Zdaj, v čem je tam težava? Težava je v tem, da (kot eno) najemnine rastejo v nebo, Ljubljana je bila nedavno razglašena za prestolnico v Evropi, kjer so najemnine v letu 2018 zrasle najbolj in problem je, da najemnikom tukaj dodatna stroške povzročajo tudi nepremičninske agencije. Namreč v praski je nekako tako: Če najemodajalec, se pravi lastnik stanovanja naroči storitev nepremičninskega posredovanja, na koncu plača provizijo tako on, ki je storitev naročil, kot najemnik, ki storitve ni naročil. In to je prva stvar, ki jo tukaj omejujemo. Se pravi storitev naj plača tisti, ki jo je naročil, ne pa tisti, ki zanjo ni prosil in niti nima pogodbe.  Druga stvar, ki jo omejujemo so provizije, ki jih podobno kot pri prodajanju stanovanj omejujemo na 4 % pogodbene vrednosti. Interes tukaj je jasen, to je zaščita potrošnika pred previsokimi provizijami, hkrati pa je v to vgrajeno pričakovanje, da bo taka omejitev prinašala spodbujanje prakse dolgoročnih najemov pri nas. Mi imamo problem na najemniškem trgu, da praktično večina pogodb se sklepa za 12 mesecev, mogoče 2 leti in to je tudi razlog zakaj so najemniki tako slabo zaščiteni. Ker vsako leto sklepajo nove pogodbe, so najemodajalci vsako leto v poziciji, kjer se lahko z njimi pogajajo o višjih najemninah in zato najemnine v Sloveniji, to je eden od razlogov zakaj rastejo toliko hitreje kot rastejo, ne vem, v državah ali pa v mestih, kjer je praksa dolgoročnih najemnin. Če bomo postavili to omejitev provizije na 4 % bo verjetno nepremičninski agenciji v interesu, da se sklene pogodbo za dlje časa, da bo pogodbena vrednost višja in na podlagi tega je lahko potem tudi provizija, ki jo sklenejo, višja.  Tretja omejitev, ki jo vnašamo v zakon pa je omejitev dejanskih stroškov, ki jih zaračuna agent za nepremičninsko posredovanje najemniku na 150 evrov. Tukaj spet poudarjam: To je določba, ki potrošnika, naročnika, brani pred nepredvidenimi stroški, se pravi, da je nekako jasno iz regulatornega okvira, da je 150 evrov tisto, kar lahko zaračuna za dodatne storitve, ki so omogočene v zakonu, lahko si preberete v obrazložitvi k 5. in 6. členu, pa zelo jasno piše, da se lahko agent s stranko dogovori o dodatnem zaračunavanju dodatnih storitev, se pravi meja 150 evrov ni absolutna, je pa to meja, ki je ne spe brez dogovora agent preseči in te tri stvari, se pravi tisti, ki ni naročil storitve, je ne sme plačati, provizija je omejena na 4 % pogodbene vrednosti in pa dejanskih stroškov brez vnaprejšnjega dogovora ne sme biti več kot 150 evrov, to so ukrepi za zaščito potrošnika in zato je vse ukrepe iz tega zakona zelo jasno podprla tudi Zveza potrošnikov Republike Sloveniji, ki je ugotavljala, da je tukaj na žalost prihajalo do takšnih in drugačnih malverzacij. Komu je ta zakon v interesu? Tukaj spet poudarjam: Jaz verjamem, da je vsem. V prvi vrsti je v interesu najemnikom, ker jim postavlja zelo jasen regulatorni okvir in ker okolje dela predvidljivo in seveda zmanjšuje stroške, druga skupina, ki jim je zakon v interesu so najemodajalci, iz podobnih razlogov, tudi oni bodo zaščiteni pred prevelikimi provizijami, ali pa nepredvidenimi stroški, tretja skupina, kjer verjamem, da je to v interesu pa so tudi nepremičninske agencije. Kot je predlagatelj povedal, samo 30 % poslov glede oddajanja in najemanja stanovanj pri nas gre preko agencij in tukaj vam lahko iz izkušenj povem, ker sem sam najemal stanovanja 10 let v Ljubljani, mislim, da sem jih menjal nekih 6 ali 7, bil sem tudi eden od teh na enoletnih pogodbah, nisem nikoli poklical nepremičninske agencije, pač glavni razlog pa je bil, da je bilo zmerom vprašanje kakšni stroški bodo nastali, če najamem nepremičninskega agenta za pomoč pri tem poslu. In zdaj, ko bo jasno da stroški ne bodo presegali 4 % pogodbene vrednosti in da nekih nepredvidenih stroškov onkraj te omejitve 150 evrov ne more biti, mislim, da se bodo tudi najemniki lažje odločali zato, da dvignejo telefon in si zagotovijo pravno pomoč s strani nepremičninske agencije, ko bodo najemali stanovanje. Tako, da jaz v bistvu tega veta ne razumem. Vsebino mislim, da je večina strahov, ki jih predlagatelji izražajo neutemeljenih in zakon zelo dobro odgovarja nanje, kot konec koncev je tudi neutemeljena ta skrb, da je to neka v evropskem prostoru izredna omejitev, kot smo razbrali zdaj iz obrazložitve, da naj nobena država ne bi imela takih regulacij. Omenjata se Avstrija in Nemčija, kjer predlagatelj pravi, da so tam omejitve sicer že, ampak na podzakonski ravni, ampak le v prometu s stanovanjskimi nepremičninami. Odgovor tukaj je jasen: Tudi pri nas govorimo o stanovanjskih nepremičninah. Mi smo sicer v prvotnem zakonu imeli napisano omejitev 4 % provizije za vsa oddajanja, ampak smo potem z Zakonodajno-pravno službo, ki je opozorila, da bi lahko to bilo v nasprotju z ustavnim načelom svobodne gospodarske pobude, našo omejitev omejili zgolj na posle, ki se sklepajo s fizičnimi osebami, se pravi to najemniki stanovanj. Če bo prišla tuja ambasada iskati prostore za svojo rezidenco, je ta omejitev ne bo ščitila, ker je tuja ambasada pravna oseba. Če bo neka firma iskala najem poslovnih prostorov je prav tako ta omejitev ne ščiti, ker so pravna oseba, se pravi ta omejitev, da branimo zgolj posle s fizičnimi osebami je de facto enaka temu, kar imajo v Avstriji in Nemčiji, torej govorimo o ljudeh, ki najemajo stanovanja, torej naš zakon je popolnoma v skladu s tem, kar približno obstaja v Avstriji in Nemčiji, na noben način bistveno ne presega teh omejitev, poleg tega pa, še enkrat poudarjam, prenašamo tudi evropsko direktivo zaradi katere, nismo je prenesli, ker je zakon na enem vetu že padel, je Slovenija prejela opomin in če so hočemo tudi konec koncev izogniti kaznim Evropske komisije zaradi ne-prenosa direktive bi bilo dobro, da ta zakon tako današnji odbor kot jutrišnjo obravnavo na plenarni seji državnega zbora preživi. Hvala.

Hvala lepa. Besedo dajem še predstavniku Ministrstva za okolje in prostor, da se opredeli do zahteve državnega sveta, državni sekretar gospod Maver. Izvolite.

Najlepša hvala za besedo.  Kar se tiče same vsebine novele zakona je že gospod Mesec opredelil. Lahko samo dodam, da smo na ministrstvu to novelo dobro preučili in jo tudi podpiramo predvsem iz vidika oziroma ocenjujemo, da bodo predlagane rešitve prispevale k večji varnosti najemojemalcev, najemnikov, kar bo spodbujalo tudi dolgoročno oddajo in pa predvsem tudi z vidika skladnosti z zakonodajo EU.  Naj pa samo še dodam, da stanovanjski zakon je v programu dela in bo v javni obravnavi jeseni letošnjega leta, torej v času do sprejetja tega novega zakona pa je ta, kot sem že omenil, predlagana novela zakona en izmed ukrepov, ki jih ministrstvo podpira.

Hvala lepa. Ali želi besedo še predstavnica Zakonodajno-pravne službe? Gospa Marolt, izvolite.

Hvala za besedo. Iz pisnega mnenja Zakonodajno-pravne službe, ki je bilo objavljeno včeraj bom izpostavila dve zadevi. Zakonodajno-pravna služba je glede skladnosti določitve najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje pri najemnih pogodbah s 74. členom Ustave že v mnenju k predlogu novele opozorila na razloge, ki morajo biti po ustaljeni ustavno-sodni presoji podani v zakonodajnem gradivu, da je zakonska rešitev ustavno skladna. V zvezi s tem so bili v zakonodajnem postopku predstavljeni dodatni argumenti za predlagane rešitve. Glede skladnosti določb, ki urejajo določitev višine dejanskih stroškov, ki jih nepremičninska družba lahko zaračuna naročnikom z ustavo je Zakonodajno-pravna služba ocenila, da te določbe ne posegajo v bistveni element pogodbenega razmerja, to je ceno za opravljeno storitev. Do navedb Državnega sveta, ki se nanašajo na vprašanja povezana s presojo vsebinske primernosti zakonske ureditve pa se naša služba ni opredeljevala, ker tako opredeljena vprašanja presegajo okvir naših nalog določenih s poslovnikom. Hvala.

Hvala lepa. Naj še omenim, da smo danes sprejeli tudi dopis zveze potrošnikov Slovenije, ki novelo zakona podpira.  Prehajamo na razpravo o zahtevi Državnega sveta in sprašujem, če želi kdo razpravljati? Gospa Sukič, izvolite.

Ja, najlepša hvala. Saj ne bom, bom prav kratka. Luka je itak zelo nazorno vse predstavil. Mogoče bi samo še par zadev še enkrat podčrtala: Pravite, nekaj kontradikcij sem zaznala v vaši argumentaciji, namreč pravite, da najemojemalci znajdemo enkrat po navadi v tej situaciji, kar seveda ne drži, po drugi strani pa pravite, da se pogodbe sklepajo za 12 mesecev zaradi energetskih izkaznic. Torej že iz tega je povsem jasno, da se najemojemalci znajdemo, kadar smo najemojemalci, jaz sem bila tudi sama, tako kot Luka v preteklosti najemojemalka mnogokrat v tej situaciji. se pravi ljudje in to so po navadi najšibkejše kategorije državljank in državljanov, tiste, tisti, bodisi študentje, to se pravi mladi, bodisi tiste in tisti, ki si ne morejo privoščiti nakupa lastnega stanovanja. To so dejansko najšibkejše kategorije, ki jih je dejansko potrebno zaščititi pred oderuškimi cenami in pa stroški, ki jih pa dejansko sami niso zavezani plačevati, ker, kot je Luka povedal, najemojemalec po navadi ni naročnik storitve pri agenciji, on se odzove na oglas, ki je objavljan in potem je postavljen pred izvršeno dejstvo, da mora plačati mesečno provizijo, čeprav nima z agencijo sklenjene prav nobene pogodbe in ni naročnik posla - naročnik je najemodajalec. Zdaj, preseneča me, pravite, da je to poseg v svobodno tržno iniciativo, ampak ko gre za popolno analogijo z regulacijo, kadar gre za prodajo in nakup stanovanj, tam je omejitev 4 % in po tej logiki je tudi - po tej logiki lahko govorimo tudi tam o posegu v svobodno tržno iniciativo, ampak če to velja, in velja, kot vemo, potem bi ta analogija morala gladko veljati tudi v tem primeru, tako da tukaj spet prihaja do nekega anahronizma pri argumentaciji.  Še enkrat poudarjam, da se bo ja slišalo, čeprav je Luka to že ničkolikokrat povedal, ampak jaz sem bila sama prisotna na razpravi v Državnem svetu, kjer seveda argumentirate drugače, tudi vi ste danes drugače argumentiral glede teh stroškov agencije 150 evrov, poglejte, gre zato, da je to varovalka. Do 150 evrov je seveda dopuščeno, vse kar je nad tem pomenim, da se torej pogodbenika, se pravi najemodajalec in pa agencija ponovno usedeta, da agencija predstavi najemodajalcu, da ima te, te in te še potencialne stroške in najemodajalec se mora s tem strinjati, pač dogovoriti se morata, gre za transparentnost posla brez nekih presenečenj in nekih stihijskih oblikovanj cen, kjer si ti lahko izmišljaš karkoli in potem izstaviš račun. Samo zato gre in mislim, da je to popolnoma v skladu z neko poslovno etiko med nekimi subjekti, ki poslujejo, tako da ne vidim kaj bi bilo narobe s to varovalko, ki jo ves čas tudi poudarjate kot grob poseg, kot nekakšno regulacijo, ki je v nasprotju s svobodno iniciativo.  Pa še nekaj bi rekla: Ja, svobodna tržna iniciativa, ampak ko pride to stihijskosti trga, ko pride do takšnega kaosa, ko cene tako zelo letijo v nebo zaradi številnih vzrokov, eden izmed vzrokov je seveda to, da 25 let nismo dovolj poskrbeli za stanovanjski fond neprofitnih stanovanj in to bodo zdajle v bodoče poskušali urejati tako, kot je potrebno.  Drugi razlogi so pa vemo, Airbnb in podobne zadeve in skratka, kadar pride do takšne stihijskosti mislim, da je torej Državni zbor, da je Vlada Republike Slovenije in tudi Državni svet navsezadnje, da moramo vsi skupaj biti varuhi državljank in državljanov, ki so v nekem položaju, ko so podvrženi tej stihiji in oderuštvu. In še enkrat: tukaj gre samo za zaščito podnajemnikov, se pravi fizičnih oseb, pravne osebe so izvzete, kot je Luka poudaril, tako da ni res, ne moremo tako pavšalno govoriti, da gre za neke grobo posege, agencije bodo še zmerom poslovale tako z gospodarskimi pravnimi osebami kot z drugimi pravnimi osebami na tak način, kot v preteklosti, tako da prosim, da prisluhnete tem argumentom, ki smo jih že ne vem kolikokrat izrekli v zadnjem obdobju in da razumete, da je ta zakon več kot potreben, da se ga sprejme. Hvala lepa.

Hvala lepa. Gospod Reberšek, imate besedo.

Predsednik, najlepša hvala za besedo. Lepo pozdravljam predstavnike Vlade, spoštovani poslanke in poslanci! Predlog zakona o nepremičninskem posredovanju, ki ga je predlaga Levica je v nasprotju z ustavo Republike Slovenije, direktivo Evropskega parlamenta in sveta o storitvah na notranjem trgu. Na to smo opozarjali številni poslanci, tudi poslanci koalicije, Zakonodajno-pravna služba, Državni svet, Gospodarska zbornica in tudi še mnogi drugi. V čem je torej problem se vprašam. Ravnanje Levice s spremembo zakona bi lahko opisal kot dejanje v trgovini, ko starši svojega otroka peljejo v trgovino, si ta nabere sladkarije in pa igrače, in mu starši potem rečejo: Vzemi si eno stvar, vse ostalo pa vrni. In podobno je bilo tudi tukaj. Levica je izsilila koalicijo za podporo spremembe tega zakona, tako da nekateri poslanci koalicije glasujejo proti, nekateri pa tudi s cmokom v grlu in vse to z enim samim razlogom. V Levici se prav tako pretvarjate, da želite pomagati običajnim državljanom, ne rabiš biti pa pameten, da ugotoviš, da je pri nas trg nepremičnin strankam neprijeten, posebej še socialno šibkim in ravno na te karte igrate. Vas pa pri tem ne zmoti delovanje stanovanjskega sklada, omejevanje gradnje novih stanovanj in tisoče praznih stanovanj. Zmotili so vas nepremičninski posredniki. Namesto sprostitve konkurence bi vi določali minimalne in pa maksimalne cene nepremičninskega posredovanja. Po vašem predlogu torej dodatno omejujete cene posredovanj, se sprašujem kdaj boste omejili ceno hrane. Bomo od sedaj kar naprej z zakonom določali koliko stane kepica sladoleda? Jutri se nam bo zdelo, da so previsoke cene avtomehaničnih storitev in bomo z zakonom omejili uro avtomehanika, recimo na 15 evrov bruto. Z zakonom po vaši oceni rešujete problematiko premajhnega števila najemnih stanovanj, previsokih najemnin in dejstva, da se najemne pogodbe sklepajo za prekratek čas, za obdobje enega leta, vse z namenom zaščititi najranljivejše skupine naših državljanov. Odkrito morate povedati, da s tem zakonom ne rešujete ničesar. Še več bo črnega trga, oddajanja nepremičnin na črno, manj bo pobranih davkov, nepremičninski posredniki teh poslov ne bodo več delali, s tem pa se bo poslabšala pravna varnost ravno najšibkejših in najranljivejših skupin.  Kaj pa bi morali narediti, se vprašam? V Sloveniji je ogromno praznih in pa nezasedenih nepremičnin, ogromno ljudi je, ki so ostali v velikih hišah, ali pa so določene hiše popolnoma prazne. Vprašajte se, zakaj teh nepremičnin ne ponudijo v najem? Pa bom jaz vprašal vas. Bi jih vi ponudili v najem ob sedanjih davkih in pravnem varstvu najemodajalcev? Z zakonom prav tako želite reševati visoke cene nepremičnin. Edini način, da se to reši je več ponudbe, to je edini način. stopnja neprofitne najemnine je ostala neusklajena že od leta 2006, zato ni gradnje javnih neprofitnih stanovanj. Če se investitorju ne bo izplačalo graditi, ne bo novogradenj. Vaš zakon ne prinaša več novogradenj in to je point vsega.   (nadaljevanje) In dejansko za male ljudi, razen demagogije, niste storili nič. Zraven pa si boste privoščili še blamažo, ki bo padla na Ustavnem sodišču, spremembe zakonodaje pa bo zahtevala še Evropska komisija. Zato bom glasoval proti sprejetju zakona in enako predlagam tudi drugim poslanskim kolegom. Levica več kot očitno za svojo politiko potrebuje delavce, ki prejemajo minimalne plače, paciente, ki čakajo na operacije, posameznike, ki so na socialni, očitno pa potrebujejo tudi ljudi, ki ne morejo do stanovanja. Na vseh teh skupinah ljudi Levica gradi svojo politiko, zato jim je v interesu, da je teh ljudi čim več. V Novi Sloveniji pa nam je v interesu, da je na trgu čim več stanovanj, da bi cene nepremičnin padle. In to je edina rešitev za naše najšibkejše državljane, da pridejo do cenejših stanovanj. Predlagam vam, da se tega lotite. Hvala lepa.

Hvala lepa. Želi še kdo besedo? Predlagatelj, gospod Mesec, izvolite.

Hvala. Zdaj ti pompozni nastopi so ponavadi bolj mišljeni za socialna omrežja kot za odbore, ampak je kljub temu treba na njih odgovoriti, čeprav, seveda, na socialnem omrežju odgovor potem ni objavljen. Najprej, vi ste zelo v konfliktu, v kontradikciji sami s sabo. Po eni strani pravite, da imamo preveč praznih stanovanj, po drugi strani pa govorite, da jih je treba več zgraditi, ko rečete, treba je povečati ponudbo; pač, odločite se, ali eno ali drugo, obojega ne morete govoriti. Drugo, pravite, trg je treba sprostiti, po drugi strani pravite, treba je uskladiti oziroma zvišati neprofitno najemnino, da bodo občinski in državni stanovanjski skladi gradili. Se pravi, kaj zdaj, ali sproščamo trg ali spuščamo noter državno gradnjo stanovanj, tu se tudi morate vprašati, katero linijo zastopati. Tretje, ko govorite o ljudeh, ki naj bi jih »kao« Levica ustvarjala. Glejte, Levica je edina stranka, ki se je jasno zavzela za dvig minimalne plače, da ne bi več imeli revežev, ki delajo, ki so 40 ur na teden v službi, pa ne zaslužijo niti za sproti. Levica se je edina zavzela za tiste, ki hodijo na Rdeči križ po pomoč, ker so prejemali manj kot 300 evrov socialnega nadomestila do lanskega leta. In ne, da mi ustvarjamo te ljudi, mi jih vlečemo iz blata. Ustvarjajo jih pa točno take zmedene politike, kot jih vi predlagate.

Hvala lepa. Ugotavljam, da prijavljenih k razpravi ni več, tako dajem besedo še predstavniku Državnega sveta, kasneje pa predstavniku Vlade. Gospod Gorenšček, izvolite.

Hvala. Dolžan sem odgovor kolegici, nekaj vprašanj mi je postavila oziroma nekaj izzivov. Pod prvo bi rad povedal, da regulacija na nepremičninskem trgu oziroma trg nepremičnin je eden redkih trgov, ki je reguliran. Dejansko se lahko strinjam s predhodnikom iz Nove Slovenije, da zakaj se ne regulira, če se že pogovarjamo o regulaciji - pa ne me razumeti, da regulacijo podpiram -, zakaj se ne regulira trga osnovnih življenjskih potrebščin, energentov za kurjavo, to so dobrine, ki jih ljudje potrebujejo vsako leto ali vsak dan. To, da se v povprečju srečujemo na nepremičninskem trgu enkrat v življenju ali pa nikoli, drži po statistiki. Dejstvo je, da je v Ljubljani tega več, Slovenija pa ni samo Ljubljana. Na podeželju, kjer je nepremičnin več, kot je potreb po njih, zaradi preseljevanja s podeželja v mesto, se te zadeve dajo urejati na drugačen način oziroma brez nepremičninskih posrednikov. Tudi sam sem iz petčlanske družine, urejali smo takšne in drugačne nepremičninske posle v preteklosti, to pomeni, tako nakupi kot najemi. Kadar je bilo treba, smo najemali nepremičninske posrednike in jim za njihovo delo tudi plačali, kadar pa ni bilo potrebno, jih pač nismo, to pomeni, najem, angažiranje nepremičninarja ni potrebno. Posebej ne, če pravimo, da so posli kratkega diha, to pomeni, enoletni. Prvič si boš mogoče privoščil nepremičninskega posrednika, za podpisovanje aneksov pa ne verjamem, da je res potrebno ponovno angažirati in plačati nepremičninskega posrednika.   (nadaljevanje) Vprašanje je bilo, zakaj ne regulative pri najemu, če je že pri prodaji. Tudi pri omejitvah na prodaji smo proti temu. Tako da pričakovanje je bilo, da se ta zadeva ukine, tako kot je ukinila Hrvaška kot zadnja evropska država oziroma država Evropske unije, po drugi strani pa namesto tega dobimo dodatno reguliranje. Glejte, ljudje se morajo na trgu znajti pri marsikateri transakciji. Pri drugih jih država ne ščiti in tudi tu bi se znašli, s tem da bi pri bilateralni pogodbi med kupcem in agencijo oziroma prodajalcem to omejitev sami vnesli v pogodbo. Za to ni treba, da poskrbi država, če ne poskrbi država tudi pri drugih nakupih, kot so avtomobili in drugi dražji artikli. Če greste po mestu, vidite, da nekateri ponujajo 70 % popuste, pa vseeno prodajajo artikle z dobičkom, tu pa je sporna 4 % najvišja stopnja omejitev. Tako mislim, da je nepremičninski trg izrazito deprivilegiran oziroma po nepotrebnem reguliran in dajmo enkrat sledit praksi Evropske unije tudi na tem trgu in ustvariti enake pogoje na nepremičninskem trgu, kot je na trgu drugih dobrin.  Hvala.

Hvala lepa. Gospod Mesec ima razpravo, repliko, izvolite.

Hvala.  Tudi vi se boste morali odločiti, ali ste za regulacijo ali za deregulacijo. Stališče v Državnem svetu zadnjič ste tako na odboru kot na plenarni seji začeli s tem, da bi morali nepremičninski trg pri nas deregulirati, danes pravite, da zagovarjate regulacijo, očitno ne samo nepremičninskega trga, ampak bi regulirali celo cene kruha, če pravilno razumem, ko pravite, da bi morali regulirati osnovne življenjske potrebščine. Ko pa že govorite o osnovnih življenjskih potrebščinah in pravite, da cene niso regulirane, se pa še enkrat ustavite na bencinski črpalki, pa si poglejte cene kurilnega olja, zemeljskega plina, bencina in dizla, pa se vprašajte, ali so regulirane ali niso.

Hvala lepa. Gospod Gorenšček, v imenu predlagatelja, izvolite.

Ne bi bil rad napačno razumljen. Rekel sem samo to, če ščitite potrošnika, dajte ga ščititi na dobrinah, ki jih rabi vsak dan ali vsako leto, ne enkrat v življenju. Drugače smo proti regulaciji kakršnihkoli trgov, tako da tu ne bo nerazumevanja. Kar se pa tiče bencina in dizla, dejstvo je, da to sem izpustil, vem, da je to regulirano predvsem izven avtocest, je pa to mogoče eden redkih artiklov, ki so regulirani. Tudi ta regulacija, mislim, da ne prinaša nižjih cen, ampak predvsem višje, zato se prevozniki vozijo čez Slovenijo, ne da bi tankali, ker raje tankajo v drugih državah, tako država v tem primeru samo zamuja priložnost, da bi svoj proračun na tej postavki bogatila. Hvala.

Hvala lepa. Gospod Mesec, imate razpravo, izvolite.

Hvala. Če bi držalo, da regulacija ne omogoča nižjih cen, potem bi verjetno po deregulacijah na avtocestnem križu, ki je bila sprejeta v prejšnjem mandatu, cene bencina padale, ampak se čudežno dogaja ravno obratno, kajne. Druga zadeva, ko pravite, regulirajte cene tistih dobrin, ki jih potrošniki, ljudje rabijo vsak dan - zdaj ne vem za vas, ampak jaz stanovanje rabim vsak dan.

Hvala lepa. Besedo dajem še gospodu državnemu sekretarju Mavru.

Hvala lepa.  Samo kratko. Kot sem že prej poudaril, da ta trenutna ureditev ni skladna z zakonodajo EU na področju reguliranih poklicev, tako je sprejetje te novele zakona nujno. Stališče MOP pa je, da ta novela ni v neskladju z ustavo.  Na koncu pa še to,   (nadaljevanje) kot sem že omenil, da intenzivno pripravljamo Stanovanjski zakon, ki bo jeseni v javni obravnavi.

Hvala lepa. Želite v imenu predlagatelja? Gospod Gorenšček, izvolite.

Samo še ena kratka replika. Dejstvo je, da stanovanje uporabljam vsak dan, kupil sem ga pa enkrat, to pomeni, da sem imel enkraten strošek, in mogoče je to edini stroške, ki sem ga imel na tem področju v življenju.  Hvala.

Hvala lepa. Ugotavljam, da prijavljenih k razpravi ni več, zato razpravo zaključujem. Prehajamo na glasovanje. Odboru predlagam, da glasuje o naslednjem predlogu mnenja: »Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju je ustrezen.« Ob tem vas obveščam, da se pri glasovanju o predlogu sklepa uporablja takšna večina kot na seji Državnega zbora, kar pomeni, da mora »za« predlog mnenja glasovati večina vseh članov odbora, to pomeni, 10 članov, sicer mnenje ne bo sprejeto.  Prehajamo na glasovanje o predlogu mnenja. Glasujemo. / oglašanje v ozadju/ Ne deluje? Kaj zdaj narediti? Ne dela. / medsebojni pogovor/ Prekinjam glasovanje, da ugotovimo, kje je težava. / krajši izklop mikrofonov/ Predlagam, da glasovanje ponovimo z dvigom rok. Tako sprašujem, kdo podpira predlog mnenja, da je Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju ustrezen. Glasujemo. Kdo je za? (12 članov.) Kdo je proti? (4 člani.)  Ugotavljam, da je mnenje sprejeto. Poročilo na seji Državnega zbora bom predstavil sam.  S tem zaključujem 1. točko dnevnega reda in 16. nujno sejo Odbora za infrastrukturo, okolje in prostor. Lepa hvala vsem!